BGH, Urteil vom 1. Juni 2011 – VIII ZR 91/10 – Kündigungsrecht des Vermieters bei fortgesetzter unpünktlicher Mietzahlung.

Die Beklagten sind seit 2005 Mieter eines Einfamilienhauses der Klägerin. Aufgrund des Mietvertrages ist die Miete jeweils zum 3. des Monats fällig. Die Beklagten bezahlten die Miete seit Mai 2007 erst zur Monatsmitte oder später. Nach den darauffolgenden Abmahnungen der Klägerin setzten sie dies im Oktober und Dezember 2008 fort. Die Klägerin kündigte daraufhin das Mietverhältnis und erhob Räumungsklage gegen die Beklagten. Dagegen hatte die Beklagte zu 1 im Wege der Widerklage die Rückzahlung der Kaution insoweit gefordert, als daß die Kaution den zulässigen Betrag von 3 Monatsmieten überstieg. Die Klägerin hat die Einrede der Verjährung erhoben. Vom Amtsgericht wurden Klage und Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin zu 1 hat das Oberlandesgericht der Widerklage stattgegeben und die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.

Die daraufhin von der Klägerin eingelegte Revision hatte Erfolg. Der BGH vertrat die Auffassung, daß die andauernde und trotz widerholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Mietzahlung eine so gravierende Pflichtverletzung darstellt, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs.1, Abs.3 BGB rechtfertigt. Darüberhinaus hat der BGH entschieden, dass die Verjährungsfrist für den Rückforderungsanspruch des Mieters wegen der drei Monatsmieten übersteigenden Kaution mit der Zahlung der überhöhten Kaution beginnt. Dabei setzt der Verjährungsbeginn nicht voraus, dass dem Mieter die Regelung des § 551 Abs. 1 und 4 BGB bekannt ist, wonach eine Kaution bei einem Mietverhältnis über Wohnraum maximal 3 Monatsmieten betragen darf.

Das vollständige Urteil ist wesentlich umfangreicher und juristisch komplexer formuliert. Die Orginalentscheidung können Sie beim jeweiligen Gericht anfordern.

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