BGH, Urteil vom 8. Juni 2011 – VIII ZR 226/09 – Voraussetzungen einer Verwertungskündigung.

In dieser Entscheidung geht es um die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung gem. § 573 Abs.2 Nr. 3 BGB.

Die Kläger befinden sich in einer ungeteilten Erbengemeinschaft eines auf dem Gebiet der ehemaligen DDR befindlichen Einfamilienhauses. Dieses wurde im Jahre 1953 unter staatliche Verwaltung gestellt und an die Beklagte vermietet. Die Kläger sind nach Beendigung der staatlichen Verwaltung Ende 1992 in das Mietverhältnis eingetreten. Der Mietvertrag wurde mit Schreiben vom 16. Juli 2007 gekündigt. In der Begründung wurde ausgeführt, daß die Erbengemeinschaft beabsichtige, das sanierungsbedürftige und verlustbringende Mietobjekt zum Zwecke der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu verkaufen. Die Erbauseinandersetzung sei nur durch Verkauf möglich, der wiederum nur in unvermietetem Zustand in absehbarer Zeit realisierbar wäre.

Das Amtsgericht hatte die Räumungsklage der Kläger abgewiesen. Vom Landgericht wurde die Berufung der Kläger zurückgewiesen.

Die Revision der Kläger hatte schließlich Erfolg. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs führte in seiner Begründung aus, daß bei der Beurteilung, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses gem. 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigt ist, auch das grundsätzliche Interesse des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, zu berücksichtigen und eine Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalles vorzunehmen ist. Ein erheblicher Nachteil kann nicht schon deshalb verneint werden, da die Kläger das Objekt bereits in vermieteten und unrentablen Zustand erworben haben und seit Beendigung der staatlichen Verwaltung keine wesentliche Verschlechterung eingetreten sei. Dies würde bedeuten, daß die Eigentümer ehemals staatlich verwalteter Wohnungen an den bei Aufhebung der Verwaltung gegebenen Zuständen auch weiterhin gebunden wären und es ihnen zuzumuten wäre, dauerhaft Verluste ohne eine Verwertungsmöglichkeit hinzunehmen. Dies ist mit dem Eigentumsgrundrecht (Art. 14 Abs. 1 GG) unvereinbar.

Der Senat hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Berufungsgericht muß nun zur  klägerseits behaupteten Unrentabilität des Grundstücks, zur Höhe des Mindererlöses bei Verkauf der vermieteten Immobilie, zu deren Unverkäuflichkeit in vermietetem Zustand, sowie zu den von der Beklagten geltend gemachten Härtegründe Feststellungen treffen.

Das vollständige Urteil ist wesentlich umfangreicher und juristisch komplexer formuliert. Die Orginalentscheidung können Sie beim jeweiligen Gericht anfordern.

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